İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

Av. Muhammed Erdağ / Aralık 2023

Tahliye Davaları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasına değinmeden önce kısaca ve genel anlamda tahliye davalarına ilişkin bilgilendirme yapmak, gerekirse tahliye davaları Borçlar Kanunundan kaynaklanan ve sadece konut ve çatılı işyerlerine uygulanabilen bir hukuki prosedür olduğunu belirtmekte fayda var. Bir diğer deyişle, tahliye davaları ev, işyeri ve benzeri nitelikte olan çatılı ve/veya hukuken çatılı olduğu kabul edilen taşınmazlar bakımından gündeme gelmektedir. Aksi halde taşkın yapı, haksız inşaat, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve benzeri başkaca hukuki koruma ve talepler ile sonuç elde edilebilmektedir.

Tahliye hükümleri 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 347. ve devamı maddelerinde kira ilişkisinin sona ermesine ilişkin bölümde düzenlenmiş olup sınırlı sayıdadır. Bunlar, uzun süreli kira (1+10+1 yıl) ilişkisinde yasal fesih bildirimi ile olabileceği gibi dava yoluyla izlenecek prosedürde ise gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malik gereksinimi, tahliye taahhütnamesi, kira bedeline ilişkin bir yıllık süre içerisinde iki haklı ihtaratın yapılmış olması şeklinde belirtilebilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ise Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiştir. Yargıtay kararları ve anılan madde ışığında değerlendirmek gerekirse ihtiyaç sebebiyle kiracı tahliye davası için belirli şartlar aranmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Kiraya verenin, kira sözleşmesini gereksinim sebebiyle sona erdirebilmesi için, kiralanan taşınmazın kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğunun olması gerekmektedir. Aksi takdirde gereksinim nedeniyle tahliye davası açılması halinde sonuç elde edilememesi kuvvetle muhtemeldir.

Bu ihtiyaç sebeplerinin ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında aranan diğer şartların neler olduğuna Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2012/6-388 esas, 2012/560 ve 12/09/2012 tarihli kararı ışığında açıklık getirmek gerekir: Yargıtay bu konuda ihtiyaç sebebinin süreklilik arz etmesi, samimi olması, zorunlu olması ve gerçek olması gerektiğini açıklamıştır.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun davacı tarafa kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartlarını, ihtiyaç sebebinin;

  1. Zorunlu olması gerekmektedir,
  2. Gerçek olması gerekmektedir,
  3. Samimi olması gerekmektedir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Tahliye davası ihtiyaç sebeplerini örneklendirmek gerekirse:

1- Yurtdışında yaşayan ve yabancı biriyle evli olan kişinin ülkeye geldiğinde kullanmak üzere konut ihtiyacı olduğu belirttiği davada ihtiyacın geçici ihtiyaç sebebi olup ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu edilemeyeceği belirtilmiştir. (Yargıtay 6. HD 2007/10759 E., 2007/13295 K.)

2- Halen İstanbul’da yaşarken bir başka şehre yerleşeceğinden bahisle açılmış olan ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında Yargıtay ihtiyaç sebebinin ortaya çıkmadığını belirtmiştir. (Yargıtay 6. HD 2005/9523 E., 2005/10887 K.)

3- Mülk sahibi olan davacının işinin niteliği gereğince rekabet koşullarını iyileştirmesinden bahisle iş yerine ihtiyacı olduğunu belirttiği ve iş yeri niteliğindeki taşınmazın tahliye edilmesini talep ettiği davasında büro ihtiyacının tespit edilmesi ve işbu ihtiyacını giderebileceği başka bir iş yerinin olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Bir diğer anlatımla, iş yeri ihtiyacını diğer taşınmazları üzerinden giderip gideremeyeceği, ihtiyacının işinin niteliği gereğince samimi, zorunlu ve gerçek olup olmadığı tespit edilmesi suretiyle tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir. ) (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2012/6-388 E., 2012/560 K.)

4- Miras hukukundan doğmuş birden çok kişinin malik ve davacı olduğu bir diğer uyuşmazlıkta kardeşler arasında çeşitli mesleği icra eden kişilerin olduğu, işbu kişilerin bir araya gelerek tahliyesi talep edilen taşınmazı birlikte otel olarak işletecek bilgi ve yeteneğe sahip olmakla birlikte davacılardan birisinin de emekli olduğu, dolayısıyla emeklilik maaşı dışında bir kazancının olmadığını belirttiği ve bu hususların tamamı bakımından görülmüş tahliye davasında ihtiyaç sebebinde samimi olduklarını ispatladıklarından bahisle tahliye kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir. (Yargıtay 6 HD 2012/5204 E., 2012/8094 K.)

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Hukuki Danışmanlık

Borçlar Kanunumuz ve Yargıtay Kararları ışığında özetlemek gerekirse, ihtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin dava açmayı düşünen mülk sahipleri işbu talepleri kendisi veya kanunda sınırlı sayıda belirtilmiş kişiler yönünden talep edebilecektir. Keza davacının dayanak gösterdiği ihtiyaç sebebinin samimi, sürekli ve zorunlu olması gerektiği ve bu hususların davacı tarafça ispatlanması gerektiği açıktır. Her bir ihtiyaç sebebinin somut olayda ayrı ayrı ele alınmasının hukuki anlamı yüksek önem arz etmektedir. Bu yüzden ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarına ilişkin hukuki destek alınması elzemdir.

Bayram & Erdağ Partners Avukatlık Bürosu olarak kiracının tahliyesine ilişkin davaları titizlikle yürütmekteyiz. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ve diğer tahliye davalarında hukuki hizmet almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Whatsapp Aç
Whatsapp mesajı atabilrsiniz.
Merhaba, Size nasıl yardımcı olabiliriz?