1- Şufa Hakkı Nedir?
Şufa hakkı kanundan veya sözleşmeden doğan, paylı mülkiyete tabi taşınır veya taşınmaz bir mal ile ilgili paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde, önalım hakkına sahip olan diğer paydaşın satılan payı öncelikli olarak alma hakkına sahip olduğu bir haktır. Hukuki niteliği itibariyle kurucu nitelikte yenilik doğuran bir hak olup, hak sahibi paydaş ilgilisine yönelteceği tek taraflı irade beyanı ile şufa hakkına konu taşınmaz payını devralabilecektir.
2- Şufa / Önalım Hakları Nelerdir?
Önalım hakkı ifade edildiği üzere kanuni önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır.
2-1- Kanuni Önalım Hakkı: 4271 sayılı Medeni Kanun’un 732.maddesi uyarınca, Pay!! mülkiyette bir payda in taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü ki iye satması hâlinde, diğer paydalar önalım hakkını kullanabilirler, şeklinde düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkı ancak taşınmaz mallar üzerinde geçerlidir. Buna göre ortada bir taşınmazın bulunması, bu taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetin bulunması gerekmektedir. Hemen belirtmek gerekir ki elbirliği mülkiyeti halinde yasal önalım hakkı kullanılamayacak olup burada paydaşların elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmesi gerekmektedir.
2-2- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı: Taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde malik olan kişinin, önalım hakkı tanıyacağı kimse ile kendi aralarında yapacakları sözleşme ile ortaya çıkmaktadır. Taraflar aralarında ki sözleşmeyi en çok on yıl süre ile geçerli olacak biçimde yapabilirler. Yasal önalım hakkının aksine sözleşmeye dayalı önalım hakkı, yapılacak önalım sözleşmesi ile taşınır bir mal içinde geçerli olacaktır.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada adi yazılı şekil yeterlidir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının taşınır bir mal üzerinde yapılması halinde tapuya şerh verilemeyeceği için önalım hakkına sahip olan kimse bu hakkını taşınır malı satın alan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri süremeyecektir. Bu halde önalım sözleşmesine aykırı davranan malike karşı tazminat talep edilebilecektir.
3- Şufa Hakkını Kullanma Şartları
Önalım hakkının kullanılabilmesi kanundan doğan önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkına göre farklılıklar arz edebilmektedir. Bununla birlikte 4271 sayılı Medeni Kanun’un 735/3. Maddesi uyarınca, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır, hükmüne amirdir. Bu nedenle sözleşme ile ayrıca koşullar belirlenmemiş ise sözleşmeye dayalı önalım hakkının kullanılması için kanundan doğan önalım hakkının kullanılması şartları geçerli olacaktır.
Kanundan doğan önalım hakkını kullanma şartları; paydaşlar arasında bir taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ilişkisinin bulunması, önalıma konu payın tamamen veya kısmen satılması ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemle devri, payın üçüncü bir kişiye satılması ve nihayetinde üçüncü kişi aleyhine ikame edilecek önalım davasının bulunması gerekmektedir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanma şartları; geçerli bir önalım sözleşmesinin bulunması, önalım sözleşmesinin taşınmaza ilişkin yapılmış olması halinde şufa hakkının tapuya şerh edilmesi, önalım sözleşmesine konu taşınır veya taşınmaz malın tamamen veya kısmen belli bir bedel karşılığında satılması veya devri, önalım hakkını kullanmak isteyen kişinin sözleşmeye konu malı devralan üçüncü kişi aleyhine şufa davası ikame etmesi gerekmektedir.
Ancak taşınır mallara ilişkin önalım hakkı yukarıda belirtildiği üzere tapuya şerh edilemeyeceği için taşınır malı satın alan/devralan iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri sürülemeyecektir.
4- Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Kullanılamaz?
Önalım hakkı bazı hallerde kullanılamaz. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:
- Önalım hakkına konu taşınmazın fiili taksim yoluyla bölünmüş olması,
- Taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyetinin bulunması,
- Önalıma konu taşınır veya taşınmaz malın bağışlama yoluyla devredilmiş olması,
- Payın diğer paydaşlardan birine satılması,
- Kamulaştırma, paylı mülkiyetteki taşınmazın cebri icra yoluyla satılması,
- Mahkeme kararıyla önalıma konu malın mülkiyetinin el değiştirmesi,
hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.
5- Şufa Hakkı – Hak Düşürücü Süre
Önalım hakkının kullanılabilmesi için hak sahibi olan kimse satış işleminin kendisine noter kanalı yoluyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve herhalde satışın gerçekleşmesinden itibaren iki yıl içerisinde ön alım hakkını kullanması gerekmektedir. Aksi halde hak düşürücü süre geçilmiş olduğundan hak sahibi önalımı ileri süremeyecektir.
6- Şufa / Önalım Hakkının Tapuya Şerh Edilmesi
Taşınmaza dair sözleşmeden doğan önalım hakkının tapuya şerh edilmesi mümkündür. Tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde önalım hakkı şerhte belirtilen süre içerisinde ve koşullarda her malike karşı ileri sürülebilecektir. Şerh işlemi her halde şerh tarihinden itibaren on yıl süre ile geçerli olacaktır. Şerhin üçüncü kişilere olan etkisi nedeniyle sözleşmeden doğan, taşınmazlara ilişkin, önalım hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesi önem arz etmektedir.
7- Şufa Hakkından Feragat ve Vaz Geçme
Hak sahibi olan kimse önalım hakkından feragat veya vazgeçmede bulunabilir. Feragat edilmesi halinde bu hukuki işlem haktan daimî olarak vazgeçilmesi anlamına gelmektedir. Bu durumda feragat eden kişi önalım hakkını daha sonra herhangi bir biçimde ileri süremeyecektir. İşte bu nedenle şufa hakkından feragat etmek isteyen kimsenin bu hukuki işlemi resmi biçimde yapması ve tapu kütüğüne şerh vermesi gerekir. Aksi halde feragat işlemi geçersiz olacaktır.
Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçme ise yazılı şekle tabi olup adi yazılı şekil yeterlidir. Vazgeçme işlemi önalım hakkına konu malın satışından önce veya sonra yapılabilir. Vazgeçme işlemi belirli bir satış sözleşmesi ile ilgili olabileceği gibi belli bir süreye bağlı olarak da yapılabilir.
Ancak vazgeçme işleminin belirli bir satış sözleşmesine bağlı olarak yapılması halinde, lehine vazgeçilen yeni malikin taşınmazı başka bir üçüncü kişiye satmak istemesi halinde ön alım hakkı hak sahibi tarafından yine kullanılabilecektir. Zira vazgeçme işlemi feragat niteliğinde olmayıp belirli koşullarda hakkın kullanılmamasıdır.
8- Önalım Davası (Şufa Davası)
Önalım davası, hak sahibi olan kimsenin önalıma konu taşınmazın mülkiyetinin kendisine devrini amaçladığı bir dava türüdür. Bu davanın açılabilmesi için hak düşürücü sürelere uyulması gerekmektedir. Davacı taraf şufa hakkına sahip olan kimse iken davalı taraf ise satış işleminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bağlı olarak değişmektedir.
Şayet satış işlemi gerçekleşmiş ise bu durumda davalı taraf yeni malik olacaktır. Ancak satış işlemi henüz gerçekleşmemiş ise bu durumda mevcut malik davalı taraf olacaktır. İkame edilecek davada karar verilmesi için karar öncesinde önalım bedelinin mahkemece gösterilecek yere nakden yatırılması gerekmektedir. Önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden mi yoksa mahkeme sürecinde yapılacak kıymet takdiri üzerinden mi yatırılacağına dair uygulamada çelişkili kararlar bulunmaktadır. Buna karşın Yargıtay’ın son dönem kararlarında tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım bedelinin hesaplanması gerektiği belirtilmektedir.
9- Şufa Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme
Önalım davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir. Şayet sözleşmeye dayalı önalım hakkının mevcut olması ve önalım hakkına konu malın taşınır olması halinde ise yetkili mahkeme genel hükümlere göre belirlenecektir.
Şufa hakkı ve önalım davasıyla ilgili bilgi almak ve miras konularından danışmanlık hizmeti için her zaman bize ulaşabilirsiniz.
Av. Ramazan Bayram / Aralık 2022
