1- Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiralayan tarafından kiralanan taşınmazın, kiracı tarafından boşaltılmasını amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava kanunda belirtilen sebeplere dayalı olarak kiracı aleyhine ikame edilir. Tahliyesi talep edilen taşınmaz işyeri olabileceği gibi ikamet amaçlı kullanılan konut da olabilir. Kiracının tahliyesi sebepleri, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiralayandan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılır. Tahliye sebebine göre izlenecek hukuki yol ve prosedür farklılık arz etmektedir. Bu yazımızda, kiracı tahliye davası ve tahliye sebepleri hakkında genel bilgiler vereceğiz. Konu hakkında detaylı bilgi için diğer yazılarımıza da göz atabilirsiniz.
2- Tahliye Davası Sebepleri
2-1 Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi uyarınca düzenlenmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinin devamının taraflarca çekilmez hale geldiği durumlarda, genel hükümlere göre kira sözleşmesinin feshedilebileceği açıktır.
- Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı taahhüt vermişse, söz konusu tarihte taşınmazı tahliye etmek mecburiyetindedir. Aksi halde kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra davası yahut dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirip tahliyeyi gerçekleştirebilecektir.
- Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi
- Kiracı tarafından kira bedelinin süresi içinde ödenmemesi ve kiracının temerrüt etmesi nedeniyle haklı iki ihtarın çekilmesi halinde tahliye şartı gerçekleşmiş sayılacaktır. Yani iki haklı ihtar temerrüt nedeniyle tahliye davasının yolunu açmaktadır. Çünkü kira sözleşmesinde, kiracı kira bedelini ödemekle, kiralayan ise kiralananı kullandırmakla yükümlüdür. Bu sebeple kiralayan için, kira bedelinin süresi içinde ödenmemesi nedeniyle, kiracıya haklı sebeple iki defa ihtar çekilmesi halinde tahliye davası şartları gerçekleşmiş olacaktır. Bu durumda kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
2-2 Kiralayandan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Kiraya veren kira sözleşmesini kanunda öngörülen sebeplere dayalı olarak sona erdirebilir. Bu sebepler 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 350 vd. maddeleri uyarınca düzenlenmiş olup anılan tahliye sebeplerine dayanabilmek için, kiracıya bildirimlerin zamanında yapılmış olması ve tahliye davasının kanunda öngörülen süre içinde açılması gerekmektedir.
- Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu ile üstsoyu ve kanuni düzenleme uyarınca bakmakla yükümlü olduğu kimselerin kiralanan taşınmazı kullanma ihtiyacının bulunması halinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyaç sebebinin samimi ve gerçekçi olması önem arz etmektedir. Tahliye talebi somut olayın koşullarına göre ayrı ayrı değerlendirilir.
- Kiraya veren tarafından kiralanan taşınmazın imarı yahut onarımı gerçekleştirilecek ise bu durumda tahliye sebebi ortaya çıkacaktır. Ancak burada sözü edilen imar veya onarım kiracı tarafından taşınmazın kullanımını olanaksız hale getirecek nitelikte olmalıdır. Elbette yapılacak imar veya onarımın zorunlu olması gerekmektedir. İşte bu sebebin varlığı halinde kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır.
- Kiralanan taşınmazın mülkiyeti, kiracı tarafından taşınmaz kullanılıyor iken el değiştirirse bu durumda yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi
- Burada yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir aylık süre içinde bildirimde bulunmalıdır. Bu koşul sağlanırsa altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
3- Tahliye Davası Açma Süresi
Taşınmazın tahliyesi davasında tahliye talebinin ilamsız icra yoluyla tahliye veya doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası olmasına göre dava açma süresi değişecektir. Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle kiracı hakkında ilamsız icra yoluyla taşınmazın tahliyesi takibinde bulunmuş ise bu halde ödeme emrinin kesinleşmesini takiben altı aylık süre içinde icra mahkemelerinde taşınmazın tahliyesine karar verilmesini istemelidir.
Kiraya veren taşınmazın tahliyesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacak ise bu halde genel hükümlere göre kira sözleşmesinin feshi sürelerine uyarak dava açmalıdır. Buna göre altı aylık fesih dönemlerinden en geç üç ay öncesinde kiraya veren kira sözleşmesini feshettiğini kiracıya bildirmelidir.
Fesih bildiriminin kiracıya yapılmasından sonra ise kiraya veren bildirimin yapıldığı altı aylık dönemin sonundan itibaren başlamak kaydıyla bir ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır. Aksi durumda tahliye davası açma hakkı bir sonraki fesih dönemine uzayacaktır.
Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.01.2022 olması halinde altı aylık fesih dönemleri 01.06.2022 ve 01.01.2023 olacaktır. Bu halde kiraya veren, fesih dönemi olan 01.06.2022 tarihinden en geç üç ay öncesinde yani 01.03.2022 tarihinde kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Bildirim yapıldıktan sonra ise fesih döneminin sonu olan 01.06.2022 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.
Yeni malik olan kimse ise tahliye davası açabilmek için, taşınmazın mülkiyetinin elde edildiği tarihten itibaren bir aylık süre içinde kiracıya sözleşmenin feshi bildirimini yapmalıdır. Fesih bildiriminin yapılmasına müteakip altı aylık süre içinde yeni malikin tahliye davası açması zorunludur.
4- Yeniden Kiralama Yasağı Nedir
Kira sözleşmesinin kiralayan tarafından, ihtiyaç nedeniyle sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi halinde yeniden kiralama yasağı gündeme gelecektir. Bu durumda kiralayan taraf kendisinin, alt soyunun, üst soyunun ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimselerin dışında tahliye edilen taşınmazı başkasının kullanımına bırakamayacaktır. Kanunun koymuş olduğu bu yasak kiracının korunması amacıyla düzenlenmiş olup tahliye tarihinden itibaren haklı bir gerekçe olmaksızın 3 yıl boyunca sürecektir.
Yeniden kiralama yasağının vuku bulduğu bir diğer hal ise kiralayan tarafından, taşınmazın imar ve onarımı gibi sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak taşınmazın tahliyesi halinde söz konusudur. Kiralayan, tahliye edilen taşınmazı eski hali ile üç yıl boyunca üçüncü bir kişiye kiralayamayacaktır.
Tahliye edilen taşınmazın imar bakım veya onarımı yapıldıktan sonra ise kiralanmak istenmesi halinde öncelik hakkı eski kiracıya aittir. Eski kiracı bu hakkını, kiraya verenin yazılı bildirimine müteakip bir ay içinde kullanmak durumundadır. Aksi halde öncelik hakkını kaybetmiş olacak, kiraya veren tarafından tahliye edilen taşınmaz üç yıl süre beklenmeksizin kiraya verilebilecektir.
Yeniden Kiralama Nedeniyle Tazminat Davası
6098 sayılı Borçlar Kanunun 355. Maddesi uyarınca düzenlenen yeniden kiralama yasağına kiraya veren tarafından uyulmaması halinde eski kiracı tarafından tazminat isteme hakkı doğacaktır. Taşınmazı tahliye eden kiracı açacağı tazminat davası ile son kira yılında ödenen bir yıllık kira miktarından az olmamak kaydıyla tazminat talebinde bulunabilecektir.
5- Tahliye Davasında Taraflar Kimlerdir?
Kira sözleşmesinin tarafları kiraya veren ile kiralayandır. Burada kiraya veren kavramı yalnızca kiralanan taşınmazın maliki anlamında değil, alt kiraya veren kavramını da kapsayarak geniş biçimde anlaşılmalıdır. İşte bu nedenle kiracının tahliyesi davasının tarafları davacı olarak kiraya veren ve davalı olarak kiralayandır.
6- Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın tahliyesi davasında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 4.maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Anılan kanuni düzenlemeye göre;
“Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,” görmekle görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak madde metninde de belirtildiği üzere ödenmeyen kira bedeline dayalı olarak taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesinde görevli mahkeme takibin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemeleridir.
7- Kiracı Tahliye Davasında Avukatın Desteği
Tahliye davalarında hukuki sürecin karmaşıklığı nedeniyle bir kira hukuku avukatının desteği oldukça önemlidir. Tahliye davaları, genellikle belirli şartlar ve zaman sınırlarıyla bağlıdır; bu nedenle, hukuki işlemleri doğru bir şekilde yürütmek zorlayıcı olabilir. Kira avukatı, kiracının tahliye edilmesine yönelik gerekçelerin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirebilir, gerekli belgelerin düzenlenmesinde ve mahkemeye sunulmasında destek sağlar. Ayrıca, tahliye davalarında itiraz sürelerinin kaçırılması, dava sürecinde hak kayıplarına neden olabilir.
Özellikle, tahliye davası açmak isteyen ev sahipleri açısından, doğru nedenlerle dava açmak ve kanunların öngördüğü usullere uygun hareket etmek önemlidir. Uzman bir tahliye Avukatı, davanın hızlı ve etkili bir şekilde sonuçlanması için stratejik adımların belirlenmesine yardımcı olur.
Benzer şekilde, tahliye talebiyle karşı karşıya kalan kiracılar için de avukat desteği, savunma hakkının korunmasını sağlar ve olası bir haksız tahliye kararını engelleyebilir.
Av. Ramazan Bayram / Ekim 2022
