Av. Ramazan Bayram / Mart 2023
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi kiracının, kiralayana, kiralamış olduğu konut veya çatılı işyerini belirli bir tarihte boşaltacağına dair vaadini açıkladığı yazılı bir hukuki işlemdir. Tahliye taahhütnamesi yalnızca konut veya çatılı işyeri kirası halinde düzenlenebilir. Diğer kira sözleşmeleri hakkında tahliye taahhütnamesi düzenlenemez. Taahhütname düzenlendikten sonra kira sözleşmesi devredilebilirse, taahhütname de devredilmiş olur. Bu halde yeni kiraya veren de da tahliye taahhütnamesinden doğan hakları kullanabilecektir. Tahliye taahhütnamesine ilişkin yasal düzenleme 6101 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7.maddesi ile 6098 sayılı Borçlar Kanun’un 352.maddesi uyarınca düzenlenmiştir. Borçlar Kanun’un 352.maddesi tahliye taahhütnamesini, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlemiştir.
Tahliye Taahhütnamesi Şekil
Tahliye taahhütnamesinin sonuç doğurabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Yazılı şekilden kasıt adi yazı şekildir. Bununla birlikte tahliye taahhütnamesinin adi yazılı şekilde yapılması ile noter huzurunda düzenlenmesi sonuçları bakımından farklılık arz edecektir. Kiraya veren, adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhütnamesi nedeniyle kiracının tahliyesi için icra yoluna başvurur ve kiracı da tahliye taahhütnamesine itiraz ederse, bu halde kiraya veren ancak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir. Zira bu halde uyuşmazlık yargılamayı gerektirmektedir. Tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi halinde kiracının imzasını inkâr etme yetkisi bulunmamaktadır. Kiracı ancak imzanın sahteliği iddiası ile kiralayanı taraf göstererek ayrı bir dava açabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinde şekil şartının yazılı şekil olduğu ve adi yazılı şeklin de geçerli olduğu yukarıda ifade edilmişti. Bununla birlikte tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için başkaca gerekli şartlarda bulunmaktadır. Taahhütname de tahliye tarihinin belirtilmiş olması gerekir. Tahliye tarihinin belirlenebilecek bir tarih olması yeterlidir. Tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihinin de bulunması gerekir. Ancak düzenleme tarihi taahhüttün geçerliliği için şart değildir. Zira düzenleme tarihinin boş bırakılmış olması uygulamada tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilememektedir. Hemen önemle belirtmek gerekir ki her ne kadar tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihinin belirtilmemesi geçerlilik açısından önemli değilse bile tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Bu husus Borçlar Kanun’un 352.maddesi uyarınca, kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse denilerek düzenlenmiştir. Tahliye taahhüdünün diğer geçerlilik şartı taahhüdün kayıtsız şartsız olarak verilmiş olmasıdır. Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün herhangi bir şarta bağlanması taahhüdü geçersiz hala getirecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçersizlik Halleri
Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin belirtilmemesi geçersizlik nedenidir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi halde taahhütname yine geçersiz olacaktır. Kanun koyucu kiracı tarafından verilecek tahliye taahhütnamesinin özgür irade ile verilmesini, herhangi bir baskı altında kalmadan düzenlenmesini şart koşmaktadır. Buna karşın uygulamada boş tahliye taahhütnamesi düzenlendiği, kiracı tarafından imza atılan taahhütnamede tahliye tarihi ve düzenleme tarihlerinin bulunmadığı bu tarihlerin sonradan kiralayan tarafından doldurulduğu sıkça görülmektedir. Bu durumda tahliye taahhütnamesinin geçersiz olacağı açıktır. Ancak iddia sahibinin iddiasını ispat etmesi gerektiği yönündeki genel ilke nedeniyle kiracı, tahliye taahhüdünün rızasına aykırı doldurulduğunu ispat etmelidir. Aksi halde kiraya veren sonradan doldurulan tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazı tahliye edebilecektir.
Boş Tahliye Taahhütnamesinin Sonradan Doldurulması
Uygulamada tahliye taahhütnamesi, çoğunlukla kira sözleşmesinin kurulması ile düzenlenmektedir. Bu durumlarda taahhütname esasen geçersiz olmasına karşın tahliye tarihi ve düzenleme tarihi boş bırakılarak geçersizlik hususu bertaraf edilmektedir. Bu şekildeki düzenleme tarihi ve tahliye tarihi boş olan taahhütnamelere kiracının imza atması beyaza imza olarak değerlendirilmektedir. Nitekim Yargıtay içtihatlarınca da tahliye tarihi ve düzenleme tarihi boş olan tahliye taahhütnamelerinin geçerli olacağı, bu tip tahliye taahhütlerinin boş kısımlarının sonradan doldurulmasının tek başına tahliye taahhütnamesini geçersiz hale getirmeyeceği, kiracının boş olan tahliye tarihi ile tahliye taahhütnamesi düzenleme tarihi kısmının rızası hilafına doldurulduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olduğu belirtilmektedir.
Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinin varlığına rağmen kiracının kiralananı boşaltmaması halinde, tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içinde icra yoluna ya da dava açmak suretiyle mahkeme yoluna başvurabilir. Kiralayan icra yoluna başvurursa icra müdürlüğünce kiracıya tahliye emri gönderilecektir. Tahliye emrinde kiracının 30 günlük süre içinde mecuru tahliye etmesi talep edilecektir. 30 günlük sürede kiralananın boşaltılmaması halinde cebri icra yoluyla kiralanan tahliye edilecektir. Tahliye taahhütnamesinin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması halinde kiracının imzaya, düzenleme tarihine, tahliye tarihine itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı tarafından adi yazılı şekildeki tahliye taahhütnamesine itiraz edilmesi halinde kiraya veren ancak sulh hukuk mahkemesinde dava açmak suretiyle itirazın kaldırılmasını talep edebilecektir. Zira kiracı tarafından imzaya itiraz ya da tarihe yönelik itiraz halinde uyuşmazlık yargılamayı gerektirmektedir. Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmesi halinde kiracının imzaya itiraz etme hakkı bulunmamaktadır. İmzanın sahteliği iddiası kiracı tarafından ancak ayrı bir dava yoluyla ileri sürülebilir. Noterlikçe düzenlenen tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı yalnızca aynı nitelikte bir yazılı delil ile kira sözleşmesinin uzatıldığını ispat ederse itiraz edebilecektir. Aksi halde kiracının kiralananı tahliye etmesi zorunludur. Sonuç olarak adi yazılı tahliye taahhütnamesi nedeniyle taşınmazın tahliyesinde sulh hukuk mahkemesi görevli iken noterlikçe düzenlenen tahliye taahhütnamesinde ise icra mahkemeleri görevli olacaktır.
