Av. Ramazan Bayram / Şubat 2023
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Medenî kanun uyarınca taşınmazların mülkiyeti tapu sicilinde tescil edilmesi ile kazanılmaktadır. Tescil işlemi diğer tüm hukuki işlemler gibi hukuka ve kanuna uygun biçimde yapılmak zorundadır. İşte tapu iptal ve tescil davası da hukuka veya kanuna aykırı biçimde düzenlenen tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan bir dava türüdür. Tapu kaydında ki tescil; yolsuz tescil, muvazaalı satış, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine aykırı satış işlemi gibi birçok nedenle hukuka aykırı olabilir. Davacı taraf tapu kaydının düzenlenmesine neden olan işlemin hukuka aykırı olması iddiası ile tapu kaydında ki tescil işleminin iptal edilmesini talep etmekte ve bu yolla hukuka uygun bir tescil işlemi gerçekleştirilmesini amaçlamaktadır. Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olması nedeniyle mahkemece verilecek karar kesinleşmeden icraya konulamaz.
Yolsuz Tescil Nedir?
Türk hukukunda taşınmazların aynına dair yapılacak hukuki işlemlerde illilik ilkesinin geçerli olması nedeniyle yapılacak değişiklikler ancak o değişikliğe neden olan sebebin hukuka uygun olması halinde geçerlidir. Medeni Kanun’un 1024. Maddesi yolsuz tescili, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur”, şeklinde tanımlamıştır. Kanunun diğer hükümleri de göz önüne alındığında taşınmazın tescili işleminde;
- Tescile dair ortada geçerli bir hukuki sebebin bulunmaması,
- Yetkili kişi tarafından tescil talebinde bulunulmamasına rağmen tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesi halinde, yolsuz tescil söz konusu olacaktır.
Tescil işlemi baştan itibaren yolsuz olabileceği gibi başlangıçta geçerli olan bir tescil işlemi sonradan da yolsuz hale gelebilir. Örneğin tasarruf yetkisine sahip olmayan kimse tarafından gerçekleştirilen tescil işlemi baştan yolsuz tescil iken, tescil işleminin irade sakatlığı sonucu gerçekleştirilmesi durumunda sonradan yolsuz tescil söz konusu olacaktır.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları
Tapu iptal ve tescil davasında davacı taraf, hukuka aykırı tescil nedeniyle hakkı zedelenen ve bu nedenle taşınmazın devrini talep eden kimsedir. Davalı taraf ise tapu kayıtlarında lehine tescil bulunan kişidir. Bununla birlikte davaya konu taşınmaz üzerinde başkaca bir ayni hakkın bulunması halinde davacı tarafın ayni hak sahibi olan üçüncü kişiyi de dava etmesinde yarar bulunmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davası ile İyi Niyetli Üçüncü Kişi
Medeni Kanun’un 3. Maddesi; “Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.” şeklinde iyi niyeti düzenlemiştir. Söz konusu hukuki düzenleme ile bir kimsenin iyiniyetli sayılabilmesi için kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekmektedir. Bununla birlikte taşınmaz hukukunda, tapu kayıtlarına güven ilkesi mevcuttur. Bu nedenle tapu kayıtlarına güvenerek taşınmazın mülkiyetini veya başka bir ayni hakkı kazanan kişinin bu kazanımı iyi niyetli olması halinde korunacaktır. Bu husus Medeni Kanun’un 1023.Maddesinde “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunu.” şeklinde düzenlenmiştir.
Tapu iptal davasında dava konusu taşınmaz yolsuz tescilden sonra iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmiş ise bu halde iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunacağından davacı artık taşınmazın kendi adına tescilini talep edemeyecektir. Bu durumda davacı taşınmazın aynına ilişkin bedeli ve varsa ecrimisil bedeli gibi başkaca zararlarını davalı yandan talep etmek zorundadır.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılabileceği Haller
Tapu iptal ve tescil davası uygulamada en çok aşağıda ki nedenlere dayalı olarak açılabilmektedir:
- Önalım (Şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- İnanç sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Muris muvazaası (muvazaa) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
Tapu İptal ve Tescil Davasının Açılamayacağı Haller Nelerdir?
Taşınmaz mülkiyeti adına kayıtlı olan kimse taşınmazın adına tescil edilmesinden itibaren on yıl boyunca iyi niyetli biçimde ve aralıksız olarak taşınmazın mülkiyetini sürdürmesi halinde olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanacaktır (kazandırıcı zamanaşımı). Burada önemli husus taşınmaz mülkiyetini elinde bulunduran kimsenin iyi niyetli olması ve aralıksız biçimde mülkiyeti elinde tutmasıdır. Bu halde ortada yolsuz tescil dahi olsa tapu iptal tescil davası açılamayacaktır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olması itibariyle zamanaşımına tabi değildir. Ancak tapu iptal ve tescil davasının dayandığı sebebin farklı olması halinde zamanaşımı söz konusu sebebe göre değerlendirilmelidir. Örneğin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı on yıl olacaktır. Bu nedenle zamanaşımı hususunun dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi gerekmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle yetkiye ilişkin tarafların yapacağı yetki sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Görevli mahkeme ise taşınmazın tescili işleminin dayandığı sebebe göre değişecektir. Örneğin tüketici işlemine dayalı taşınmaz devrinde görevli mahkeme tüketici mahkemesi olacak iken yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davasında ise asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Miktarı
Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardır. Bu nedenle dava konusu uyuşmazlığın değerinin binde 68,31’inin harç olarak ödenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte genelde dava açılırken tapuda gösterilen bedel üzerinden harç yatırılmakta ve taşınmazın değeri kıymet takdiri ile belirlendikten sonra bakiye harç tamamlattırılmaktadır.
