1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliği itibariyle bir ön sözleşme olup taraflara borç yükleyen bir sözleşmedir. Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi ile satıcı maliki olduğu taşınmazı sözleşmede belirlenen şartlar uyarınca satmayı, alıcı ise sözleşmeye konu taşınmazı satın almayı taahhüt etmektedir. Ön sözleşme olması sebebiyle esas sözleşmenin yani taşınmaz satış sözleşmesinin ileride kurulmasına yöneliktir. Bu konuda 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 29.Maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir” hükmüne amirdir.
2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şekil Şartı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen şekilde yapılması gerekmektedir. Bu konuda Noterlik Kanunu’nun 60.maddesi uyarınca noterler görevlendirilmiştir.
Uygulamada pek başvurulmasa da kanaatimizce Tapu Müdürlüklerinin de evveliyetle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapabileceğidir. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin asıl amacı olan taşınmaz satış sözleşmesi tapu müdürlüklerinde yapılabildiğine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de yapılabilmesi gerekir. Sözleşmenin şekle aykırı yapılması halinde kuşkusuz sözleşme geçersiz olacaktır. Bu sebeple tarafların salt bir araya gelerek imzaladığı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Verilebilir mi?
Satış vaadi sözleşmesini düzenleyen taraflardan birinin talep etmesi halinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilebilir. Şerh işlemi noterde yahut tapu müdürlüklerinde yapılabilmektedir. Sözleşmenin şerh edilmesi ile birlikte taraflar sözleşmeden doğan haklarını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmesini oluşabilecek olumsuz durumlara karşı tavsiye etmekteyiz.
Sözleşmenin tapu ya şerh verilmesine müteakip şerh işlemi beş(5) yıl süre ile geçerli olacak olup bu sürede satış işlemi gerçekleşmez ya da taşınmaz üzerinde herhangi bir irtifak hakkı tesis edilmezse, şerh tapu müdürlüğünce re’sen kaldırılır.
4. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Sorumlulukları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Vaat alacaklısı taşınmaz bedelini vaat edene ödemekle yükümlü iken vaat eden ise taşınmazın mülkiyetini yapılacak taşınmaz satışı sözleşmesiyle vaat alacaklısına devretmekle yükümlüdür.
Taraflardan birinin sözleşme ile belirlenen edimini yerine getirmemesi halinde sözleşmeye aykırılıktan ötürü diğer taraf yetkili görevli mahkemeler yoluyla dava yoluna gidebilecektir. Bu durumda sözleşmeye konu taşınmazın mülkiyetinin devredilmemesi halinde vaat alacaklısı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu durumda mahkemece hem verilecek karar satış sözleşmesi yerine geçecek hem de tescil talebi niteliğinde olacaktır. Bununla birlikte vaat alacaklısı aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın yahut sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini de talep edebilir.
5. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadine ilişkin kanun tarafından düzenlenmiş özel bir zaman aşımı hükmü bulunmamaktadır. Bu durumda alacaklara ilişkin genel zaman aşımı süresi olan on yıllık süre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından da geçerli olacaktır. Zaman aşımı süresi ise sözleşme uyarınca belirlenen edimin ifasının mümkün olduğu andan itibaren başlayacaktır.
6. Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi Görevli ve Yetkili Mahkeme
Sözleşmenin bir tarafının tüketici olması halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıklarda Tüketici Mahkemeleri görevli olacaktır. Ancak sözleşmenin bir tarafının tüketici olmaması halinde genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemelerinde davanın açılması gerekecektir.
Sözleşmeye konu taşınmazın tapu iptali ve tesciline karar verilmesinin talep edilmesi halinde kesin yetkili mahkemeler taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir. Buna karşın sözleşmeye aykırılık dolayısıyla açılacak tazminat davalarında ise genel yetki kuralları geçerlidir.
Av. Ramazan Bayram / Ekim 2022