Av. Ramazan Bayram / Aralık 2022
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ile arsa sahibi arasında gerçekleştirilen, yüklenicinin eser meydana getirme borcu altına girdiği buna karşılık arsa sahibinin de eserin meydana getirileceği arsanın tamamını ya da bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği iki tarafa borç yükleyen karma tipli bir sözleşmedir. Arsa sahibi arsa payını, sözleşmenin başında ya da inşaatın tamamlanması ile yükleniciye devredebileceği gibi inşaat sürecinde kısım kısım olarak da devredebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenici açısından eser sözleşmesi niteliğinde iken arsa sahibi açısından ise genelde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliğindedir. Her ne kadar eser sözleşmesi için şekil şartı bulunmamaktaysa da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için resmi şekil şartı bulunmaktadır. İşte arsa sahibi açısından sözleşmenin gayrimenkul veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olması nedeniyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi noterliklerde düzenlenmesi zorunlu olan bir sözleşmedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekle Aykırılık
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini ifade etmiştik. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması sözleşmenin geçersizliğini doğuracaktır. Bu halde sözleşme kesin hükümsüz olacaktır. Ancak geçersiz bir sözleşme yapılmasına rağmen taraflar sözleşmede ki edimleri ifa etmeye başlamışsa bu halde inşaatın geldiği aşama önem arz etmektedir. Zira inşaatın belli bir seviyeye gelmiş olması halinde, Yargıtay inşaatın %90’ının tamamlanmasını şart koşmaktadır, artık taşınmaz vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacaktır. Bu durumda sözleşme geçerli bir sözleşme olarak hüküm doğuracaktır. Diğer halde ise sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilecek ve taraflar yapmış oldukları ifaların karşılığını sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edebilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yukarıda belirtildiği üzere karma tipli bir sözleşmedir. Kurulan sözleşme ile birlikte arsa sahibi arsa paylarını devir borcu altına girmekteyken yüklenicinin borcu ise eseri meydana getirmektir. Sözleşme ile taraflara yüklenen borçlar aşağıda ayrı ayrı incelenmiştir.
A. Yüklenicinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Borçları
Yüklenicinin sözleşmeye bağlı en temel borcu eseri meydana getirmedir. Yüklenici (müteahhit) eseri meydana getirirken sözleşmede ve varsa teknik şartnamede ki koşullara bağlı olarak eseri yapacaktır. Sözleşmede inşaatta kullanılacak malzeme tipi ve nitelikleri belirlenmiş olabilir. Bu durumda yüklenici belirlenen malzemeleri kullanarak inşaatı gerçekleştirecektir. Sonra ki aşamalarda taraflar arasında uyuşmazlık çıkmaması için kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak teknik şartnamenin belirlenmesi önem taşımaktadır.
Yüklenici, iş sahibi olan arsa sahibine karşı özen ve sadakat içerisinde hareket etmek zorundadır. Özen ve sadakat borcundan kasıt inşaatta kullanılacak malzemelerin doğru seçilmesi şayet malzemelerde bir ayıp unsurunun mevcudiyeti halinde arsa sahibinin uyarılması, eserin sözleşmeye uygun biçimde meydana getirilmesi için gerekli dikkatin gösterilmesidir.
Yüklenicinin diğer borcu bağımsız bölümü bizzat yapma borcudur. Ancak bu şart yüklenicinin yardımcı kişi kullanmasına engel değildir. Bununla birlikte yardımcı kişilerin inşaatın yapımı sürecinde özen ve sadakat içerisinde hareket etmesinden yüklenici sorumludur.
Yüklenici ile arsa sahibi arasında ki sözleşmede inşaat ruhsatı ve oturma iznini alma yükümlülüğü yükleniciye devredilmiş olabilir. Bu durumda yüklenici inşaatın tamamlanması ile birlikte iskan iznini de almak mecburiyetindedir. Sözleşmede anahtar teslim gibi bir ibarenin bulunması halinde yüklenici eseri oturmaya hazır bir biçimde gerekli izinler alınmış olarak arsa sahibine teslim etme borcu altına girmektedir.
B. Arsa Sahibinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Borçları
Arsa sahibinin temel borcu inşaat için arsayı yükleniciye teslim etme borcudur. Arsa gerekli inşaat izni alınmış biçimde imar plan ve projeye uygun olarak yükleniciye teslim edilecektir. Arsa sahibinin, sözleşmeye rağmen inşaat için arsayı teslim etmemesi halinde, temerrüdü söz konusu olacaktır. Arsa sahibinin bir diğer borcu, yüklenici tarafından işin tamamlanması ile birlikte yüklenicinin payına düşen, bağımsız bölümleri yükleniciye devretme borcudur. İnşaatın teslim edilmesi ile birlikte arsa sahibinin bu borcu muaccel hale gelecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü ve Sonuçları
Yüklenici taraf inşaatı sözleşmede belirtilen sürede tamamlamak ve eseri teslim etmek borcu altındadır. Taraflar sözleşme ile eserin teslim zamanını belirlemiş olabilirler. Bu halde sözleşmede ki süre geçmesine rağmen yüklenici eseri teslim etmemiş ise arsa sahibi açısından artık alacak muaccel hale gelmiştir. Sözleşmede eserin teslim zamanı kararlaştırıldığı için yüklenicinin temerrüdü için arsa sahibince ihtar çekilmesine lüzum bulunmamaktadır. İhtar çekilmesine ihtiyaç olunmayan diğer haller ise yüklenicinin içinde bulunduğu koşullardan inşaatı zamanında tamamlayamayacak olmasının açıkça anlaşılması veya sözleşme ile temerrüt için ihtar şartının aranmamasının kararlaştırılmasıdır.
Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi yükleniciden aynen ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir. Gecikme tazminatı arsa sahibinin işin gecikmesi nedeniyle ödemek zorunda kaldığı kira bedeli ve mahrum kalınan kira alacakları olabilir. Bununla birlikte şartların varlığı halinde arsa sahibi ifadan vazgeçerek müspet zararın tazminini de talep edebilir.
Arsa sahibi tarafından aynen ifayı talep etmesi halinde, aynen ifa yüklenici dışında üçüncü bir kişiye yaptırılabilir. İşte buna uygulamada nama ifa denmektedir. Nama ifa için arsa sahibinin hakime başvurması gerekmekte olup öncelikle yüklenicinin inşaattan el çektirilmesi istenecektir. Devamında ise inşaatın tamamlanması için gerekli masraf bedeli bilirkişi aracılığıyla belirlenecek olup arsa sahibi isterse yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin satışı suretiyle inşaatın kalanını finanse edebilecektir. Arsa sahibi aynen ifa ile birlikte yüklenicinin kusurunun varlığı halinde yukarıda ifade edilen gecikme tazminatını da talep edebilecektir.
Arsa sahibinin bir diğer hakkı ise aynen ifadan vazgeçip müspet zararın tazminini istemektir. Müspet zarar ise şayet sözleşme gereği gibi ifa edilseydi arsa sahibinin mal varlığı değeri ile sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin mevcut malvarlığı değeri arasında ki farktır.
Teslim Edilen Eserin Ayıplı Olması
Yüklenici taraf eseri meydana getirirken sözleşmede belirlenen özelliklere sahip bir eser ortaya koymalıdır. Şayet sözleşmede eserin ayırt edici özelliklerinin belirlenmemiş olması halinde ayıp unsuru objektif koşullara göre belirlenecektir. Buna göre ayıp teslim edilen eserin objektif olarak sahip olması gereken özelliklere sahip olmaması, arsa sahibinin eserden beklenen faydayı elde etmesinin mümkün olmaması durumudur. Teslim edilen eserin ayıplı olması halinde arsa sahibi eser sözleşmesine dayalı olarak ayıp hükümlerine gidebilecektir. Arsa sahibi dilerse Borçlar Kanunu 475. Madde uyarınca; bedelde indirim isteme, ücretsiz onarım talep etme, sözleşmeden dönme haklarından birisini kullanabilir. Arsa sahibi bu seçimlik hakları ile birlikte genel hükümlere göre tazminat da isteyebilir. Teslim edilen eserin ayıplı mal olması haline ilişkin diğer yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
